수도권 아파트 시장에서 계약 체결 후 거래가 취소되는 비율이 6년 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다. 지난달 서울 공동주택 매매 계약 취소율은 0.98%를 기록했는데, 이는 2020년 이후 월별 기준으로 가장 낮은 수치입니다.
1년 전인 지난해 5월에는 해제율이 11.51%였던 점을 고려하면, 불과 12개월 만에 10분의 1 수준으로 급감한 것입니다.
배경 분석: 강력한 대출 제한 정책이 장기화되면서 실제 거주 목적의 구매자를 중심으로 시장 구조가 완전히 바뀌었고, 이에 따라 계약 성립 이후 거래가 무산되는 경우도 크게 줄어든 것으로 해석됩니다.
작년에는 일부 지역의 토지 거래 허가 구역 해제 및 재지정, 6월과 10월의 대출 규제 정책 등이 연이어 시행되면서 계약 취소 사례가 크게 늘어났습니다. 대출 한도가 예상보다 축소되거나 토지 거래 허가 조건을 충족하지 못한 구매자들이 위약금을 감수하고 계약을 취소하는 일이 빈번했습니다.
또한 집값 상승 기대감에 판매자가 배액 배상을 하고 계약을 일방적으로 파기하는 사례도 이어졌습니다.
올해 들어서는 상황이 달라졌습니다. 규제 환경이 시장에 안착하면서 오히려 계약의 안정성이 높아진 모습입니다. 대출 규제를 미리 고려해 자금 조달 계획을 세울 수 있는 수요자만 거래에 참여하면서 계약 이후 변수가 대폭 감소했습니다.
업계 평가: 거래 구조 자체가 근본적으로 변화했다는 분석입니다. 자금 여력이 부족한 수요자는 계약 단계에 아예 진입하지 못하고, 실제로 계약을 체결한 구매자들은 대출 규제와 자금 계획을 충분히 검토한 후 거래에 나서기 때문에 계약 파기 가능성이 낮아졌다는 설명입니다.
높아진 계약금 부담도 해제율 하락에 영향을 준 것으로 분석됩니다. 일반적으로 매매 가격의 10% 수준인 계약금 규모가 집값 상승과 함께 커지면서 계약 파기에 따른 비용 부담이 크게 늘었기 때문입니다.
예를 들어 15억 원짜리 아파트를 매수할 경우 계약금만 1억 5천만 원에 달합니다. 구매자가 계약을 취소하면 계약금을 돌려받지 못하고, 판매자가 일방적으로 계약을 해제하면 계약금의 두 배인 3억 원을 배상해야 합니다.
집값이 높아질수록 계약 파기에 따른 손실도 커지는 만큼 매수자와 매도자 모두 거래를 유지하려는 경향이 강해졌다는 분석입니다.
시장에서는 당분간 낮은 해제율이 이어질 가능성에 무게를 두고 있습니다. 다만 지난달 수치는 계약 해제 신고 기한이 약 3주 남아 있어 소폭 상승할 여지는 있습니다. 그럼에도 전월 해제율인 1.69%와 비슷하거나 더 낮은 수준에서 마감될 가능성이 높다는 전망이 나옵니다.
전문가 의견: 해제율 하락을 시장 회복 신호로 해석하기보다는 규제 환경 변화에 따른 거래 구조 개편의 결과로 봐야 한다는 지적이 나옵니다. “주택 담보 대출 총량이 제한되면서 실제로 매수가 가능한 수요자들만 시장에 진입하게 됐으며, 대출 규제가 지속될 가능성이 큰 만큼 낮은 계약 해제율도 당분간 유지될 것”이라는 분석입니다.