최근 정부가 등록임대 주택에 부여되던 세금 혜택을 재검토하기 시작하면서 서울 지역 6만 8천 가구 규모의 임대 주택이 시장에 나올 가능성에 관심이 집중되고 있습니다.
등록임대 제도의 핵심 쟁점
현재 등록임대 제도는 여러 채의 집을 보유한 사람이 주택을 임대용으로 등록하면, 나중에 집을 팔 때 여러 주택 소유자에게 부과되는 무거운 양도소득세를 면제해주는 방식입니다. 의무 임대 기간 동안 취득세, 재산세, 종합부동산세 등도 깎아주어 장기 임대를 장려했습니다.
문제는 아파트 신규 등록이 중단된 이후에도 이미 등록된 주택에는 양도세 감면 혜택이 계속 유지되고 있다는 점입니다. 의무 임대 기간이 끝난 후에도 사실상 영구적인 혜택처럼 작동하고 있어 논란이 커지고 있습니다.
서울 6만 8천 가구, 시장에 잠겨 있다
국세청장은 최근 이러한 구조가 서울의 매물 부족 현상을 심화시키고 있다고 지적했습니다. 통계에 따르면 서울에서 등록이 취소된 개인 등록임대 아파트는 약 2만 7천 가구인데, 이 중 양도세 신고 물량을 제외한 약 2만 5천 가구는 여전히 여러 주택을 보유한 사람들이 갖고 있는 것으로 분석됩니다.
여기에 2028년까지 자동으로 등록이 취소될 예정인 4만 3천 가구를 더하면, 서울에서 최대 6만 8천 가구가 잠재적인 공급 후보가 될 수 있다는 계산입니다.
현재로서는 집주인들이 집을 팔 이유가 거의 없습니다. 여러 주택에 대한 무거운 양도세가 적용되지 않고, 오래 보유했을 때 받는 세금 공제 혜택도 일반 주택보다 유리하기 때문입니다.
대통령과 정부의 입장
대통령은 올해 초부터 “의무 임대 기간이 끝난 등록임대 주택은 일반 임대 주택과 똑같은 세금이 적용되어야 공평하다”고 언급하며 여러 주택 양도세 감면 혜택을 일정 기간 후 없애거나 단계적으로 줄이는 방안을 공개적으로 제안해 왔습니다.
즉시 폐지보다는 일정 기간 동안 집을 팔 기회를 준 뒤 혜택을 종료하거나, 단계적으로 혜택을 축소하는 방안, 아파트에만 적용하는 방안 등이 주요 시나리오로 거론되고 있습니다.
찬반 논란과 우려
정부 측은 등록임대 세금 혜택을 조정해 잠겨 있는 물량을 시장에 유도하면 서울 도심에서 추가 공급 효과를 기대할 수 있다는 입장입니다.
반면 임대 사업자들은 등록임대 축소가 장기 임대 물량 감소로 이어져 임대료 상승과 전월세 시장 불안을 초래할 수 있다고 우려합니다. 세금 혜택을 줄이는 과정에서 정책 신뢰가 무너질 경우, 향후 민간 임대 공급 기반을 다시 확보하기 어려워질 수 있다는 지적도 나옵니다.
핵심은 출구 전략 설계
시장에서는 등록임대 제도 개편의 핵심을 출구 전략 설계에 두고 있습니다. 기존 등록임대 다주택자에게 어느 수준의 혜택을 얼마 동안 인정할지에 따라 실제 매물 출회 규모와 속도가 달라질 수 있기 때문입니다.
정부가 7월 세제 개편안과 법 개정을 통해 출구 전략의 적용 기간과 대상 범위를 구체화할 경우, 등록임대 물량의 시장 유입 규모를 둘러싼 논쟁도 한층 거세질 전망입니다.
결국 이번 논의는 공급 확대와 임대 시장 안정이라는 두 정책 목표 사이에서 균형점을 찾는 문제에 가깝습니다. 한시적 혜택과 세금 부담 정상화의 접점을 어떻게 설계하느냐가 정책 성패를 가를 것으로 보입니다.