최근 5년간 서울 주택시장을 분석한 결과, 단독주택과 다가구주택을 구매할 때 대출에 의존하는 비율이 아파트보다 훨씬 높은 것으로 확인되었습니다.
2020년 10월부터 2025년 4월까지 서울에서 단독 및 다가구 주택을 매입할 때 사용된 자기 자금은 약 13조 9천억 원, 금융권 대출은 약 7조 3천억 원으로 집계되었습니다.
이를 계산하면 자기 자금 대비 대출 비율이 52.3%에 달합니다. 같은 기간 아파트는 35.7%, 연립 및 다세대는 28.2%로 상대적으로 낮았습니다.
쉽게 말해, 단독 및 다가구 주택을 살 때 자기 돈 1억 원을 쓰면 평균적으로 약 5천230만 원을 대출로 조달했다는 뜻입니다.
특히 금리가 올랐던 2022년에는 이 비율이 78.1%까지 치솟았습니다. 2020년 56.2%, 2021년 60.8%에서 급격히 상승한 후, 2023년 53.6%, 2024년 44.7%, 2025년 33.8%로 점차 낮아지고 있지만 여전히 높은 수준입니다.
전체 대출 규모로 보면 아파트가 가장 큽니다. 같은 기간 서울 아파트 매입에 사용된 자기 자금은 171조 5천억 원, 대출은 61조 2천억 원이었습니다. 연립 및 다세대는 자기 자금 20조 2천억 원, 대출 5조 7천억 원으로 나타났습니다.
아파트의 경우 자기 자금 대비 대출 비율이 2020년 27.9%에서 2021년 23.2%, 2022년 24.3%를 유지하다가 2023년 38.8%, 2025년 39.5%, 2026년 40.8%로 점점 높아지는 추세입니다.
높은 금리와 대출 규제 속에서도 아파트 가격이 올라 실제 집을 사려는 사람들의 대출 부담이 커진 영향으로 해석됩니다.
연립 및 다세대는 2020년 28.1%, 2021년 28.6%, 2022년 31.5%, 2023년 37.9%까지 올랐다가 최근에는 20%대로 낮아졌습니다. 전세 사기 여파와 비아파트 시장 침체로 거래 자체가 줄어든 결과로 보입니다.
단독 및 다가구 주택에는 고급 단독주택뿐 아니라 원룸형 다가구 임대주택도 포함됩니다. 다가구 주택은 보통 집주인 한 명이 건물 전체를 소유하고 여러 세입자에게 전월세를 주는 방식이 많습니다.
이 때문에 대출과 세입자 보증금을 함께 활용해 집을 사고 운영하는 경우가 적지 않습니다.
금리가 오르면 집주인의 이자 부담이 커지고, 이를 월세 전환이나 전세 가격 상승으로 임차인에게 떠넘기려는 움직임이 나타날 가능성이 있습니다.
연립 및 다세대 역시 전세를 끼고 매입하는 구조가 많고, 최근 전세 사기 여파로 거래와 가격 회복이 더딘 만큼 금리 상승 시 시장이 더욱 위축될 우려가 있습니다.
최근 정부의 다주택자 규제 강화로 전세 매물이 줄고 월세 가격이 오르는 상황까지 겹치면서, 금리가 인상될 경우 서민 주거 부담이 크게 늘어날 수 있다는 전망도 나옵니다.
한국은행은 2024년 하반기 이후 네 차례에 걸쳐 기준금리를 총 1%포인트 낮춘 후 현재 연 2.5% 수준을 유지하고 있습니다. 시장에서는 오는 7월에 추가 금리 인상 가능성이 있다고 보고 있습니다.
전문가들은 “대출 원리금 상환 부담 증가와 전세 보증금 미반환 위험 확대에 대한 대책을 마련하고, 서민 주거 안정을 위해 공공임대주택을 대폭 늘려야 한다”고 강조했습니다.